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贵阳评估公司介绍收益法的依据及使用范围

    贵阳评估公司介绍收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法,在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现,累加得出评估基准的现值,以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 
    一、理论依据,收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理性。在其他条件不变的情况下,仅仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动,也会影响到房地产的价值。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。 
    二、基本思路,采用折现的方法来估算资产价值。利用投资回报和收益折现等技术手段,把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值,是容易被资产交易各方所接受的。   
    三、适用范围  收益法适用于资产所有者的未来收益可以用货币衡量;为未来收益所承担的风险收益也是可以衡量的,如商场、写字楼、旅馆、公寓等,对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。 
    四、操作步骤
   (1)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料,如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料; 
   (2)预测估价对象的未来收益(如净收益);
   (3)求取报酬率或资本化率、收益乘数;
   (4)选用适宜的收益法公式计算收益价格。

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