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贵州房地产评估分享房地产权登记税(费)

发布日期:2018-07-05 作者:慧慧 点击:

贵州房地产评估分享房地产权登记税(费)

贵州房地产评估

    一、房地产登记税(费)收取项目说明:

    (一)首次登记(土地、房屋初始登记)收取项目:印花税、契税、《不动产权证书》贴花、房屋登记费。

    (二)转移登记1、二级转移登记收取项目:契税、印花税、《不动产权证书》贴花、房地产交易手续费、房屋登记费。2、三级转移登记收取项目:增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税、契税、土地增值税、房地产交易手续费、《不动产权证书》贴花、房屋登记费。

    (三)变更登记收取项目:《不动产权证书》贴花、印花税(补交地价的需收取)、契税(补交地价的需收取)、国有土地收益金(政策性住房上市换证登记的需收取)、房屋登记费。

    (四)抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、更正登记收取项目:房屋登记费

    (五)《不动产权证书》补证和换证登记收取项目:《不动产权证书》贴花、证书工本费。

    

    二、房地产登记税(费)收取标准说明:

    (一)计税价格确定方式1、我市对存量房(即二手房)交易实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市国土房产评估发展中心根据我市房地产市场交易情况定期更新。2、纳税人申报的存量房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的,以纳税人申报的不含税成交价格作为计税价格征税;纳税人申报的存量房买卖成交价格低于计税参考价格的,以不含税的计税参考价格作为计税价格征税。3、不含税成交价格是指不含增值税的成交价格。4、同一套房买卖双方均采用同一计税价格。5、因人民法院裁定、判决或仲裁委员会裁决取得房屋权属的,以司法裁定价格作为计税价格征税。6、通过公开拍卖取得房屋权属的,以拍卖的实际成交价格作为计税价格征税。

    (二)增值税(登记中心仅代征存量房交易产生的增值税,其他由纳税人到房产所在地主管税务机关办理征收手续)1、自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额征收增值税;2、个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率征收增值税;3、个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。4、个人将购买的非住宅类房产对外销售的,或法人团体、企事业单位转让房产的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。

    (三)城市维护建设税及教育费附加1、根据《深圳市地方税务局关于城市维护建设税和教育费附加政策调整的函》(深地税函〔2010〕344号),对深圳市城市维护建设税和教育费附加的征收政策作以下变动:①自2010年12月1日起,对深圳的外资企业和外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加。②根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的有关规定,自2010年12月1日起,深圳市城市维护建设税税率由1%调整为7%。2、根据《深圳市地方税务局关于代征地方教育附加的通告》(深地税告〔2011〕6号),从2011年1月1日起,深圳市行政区域内缴纳增值税、增值税、消费税的单位和个人(包括外商投资企业、外国企业及外籍个人),按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2%缴纳地方教育附加。

    (四)印花税1、对个人销售或购买住房暂免征印花税。2、二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

    (五)个人所得税:(个人所得税采用核实征收方式的,有房产原值凭证,又有费用凭证的,由纳税人先到房产所在地主管税务机关办理核实手续。其它均由登记中心直接代征。)1、核定征收方式:应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)*我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房为1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房为3%。2、核实征收方式:应纳个人所得税=(计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用)×20%。3、根据财税字〔1999〕278号文,对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

    (六)契税1、根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号),自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。2、经济适用房的契税征收,按照深地税函〔2012〕191号文执行。3、其他情况适用税率为3%。

    (七)土地增值税:(个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”以及只扣除房产原值的“核实征收方式”由登记中心代征,其它均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。)1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。2、核定征收方式:应纳土地增值税额 =计税价格×核定征收率*我市土地增值税核定征收率标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。3、核实征收方式:应纳土地增值税=增值额×税率公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

    

    计算增值额的扣除项目:

    (1)取得土地使用权所支付的金额;

    (2)开发土地的成本、费用;

    (3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

    (4)与转让房地产有关的税金;

    (5)财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

    

    纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

(八)房地产交易手续费1、新建商品住房的房地产交易手续费按照2元/平方米收取,由转让方承担。2、经济适用房、安居型商品房等保障性住房的房地产交易手续费减半收取,由转让方承担。3、其他情况的房地产交易手续费按照4元/平方米收取,由交易双方各承担50%。4、因继承、遗赠、婚姻关系共有发生的住房转让免收住房交易手续费。5、根据《财政部关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财税〔2014〕101号),对小微企业(含个体工商户)免征住房交易手续费。

(九)登记费1、住房登记一套为一件;非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含一本房屋权属证书工本费。2、房地产登记费应向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的房地产登记,向登记为房地产权利人的一方收取。3、经济适用住房登记、以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记,减半收取登记费。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补证或换证的,只收取房屋权属证书工本费,每证10元。房地产权属的查封登记、注销登记,因房地产登记机构错误造成的更正登记,以及楼花抵押转现楼抵押的,不收取房地产登记费。4、根据《财政部关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财税〔2014〕101号)及《财政部 国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》(财税〔2016〕79号),对小微企业(含个体工商户)免征登记费。5、根据《财政部 国家发展改革委关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》(财税〔2014〕77号),对非营利性养老和医疗机构全额免征登记费,对营利性养老和医疗机构减半收取登记费。

(十)其他说明1、上述“普通住房”的执行标准具体为:同时满足以下条件的为“普通住房”,即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或单套建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交价格低于所在区域普通住房价格标准。2、各项税费均按现行规定计算,如有最新规定,按新规定执行。

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