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​房地产评估机构如何让商业银行押品管理更有效

发布日期:2018-11-14 作者:小编 玲玲 点击:

        房地产评估机构如何让商业银行押品管理更有效


        对于商业银行信贷业务来说,抵质押品(以下简称押品)是商业银行缓释信用风险的重要手段,而如何做好押品管理是商业银行一直以来的重要课题。

        但目前来说,我国商业银行的押品管理仍然存在一些问题,以致于押品风险缓释的功能没能得到充分发挥。

        因此,房地产估价机构如何深度参与到商业银行押品管理中,并在押品管理中发挥积极作用,贵阳房地产评估是房地产估价机构要认真思考的问题。

        押品管理及现状

        我国信贷业务发展现状

        1、信贷规模

         随着经济的高速发展,我国金融机构的信贷业务也随之迅速发展,信贷规模逐年增加。

         根据人民银行的统计数据显示,截止2017年6月末,金融机构人民币各项贷款余额114.57万亿元,同比增长12.9%,增速比上季末高0.5个百分点;上半年增加7.97万亿元,同比多增4,362亿元。

        2、不良贷款情况

         从不良贷款方面来看,根据银监会披露的数据显示,2016年末,我国商业银行不良贷款余额达1.51万亿元,较2015年末增加2,379亿元;不良贷款率1.74%,较2015年末增加0.07个百分点。

         在信贷规模逐年增加的情况下,商业银行不良贷款率也在逐年增加,特别是一些中小型商业银行的不良贷款率相对较高。在此背景下,加强对缓释风险的押品管理成为必然需要。

         商业银行押品管理存在的问题

         押品管理不仅贯穿在银行信贷业务的贷前、贷中、贷后、不良贷款处置等不同阶段,还涉及到银行内部不同业务主管部门,流程繁多。目前,我国商业银行的押品管理普遍存在如下问题:

        1、贷前审批阶段:押品选择把关不严;对评估价值审核不严,从而导致押品评估价值虚高。

        2、贷中管理阶段,抵质押权设立不规范。

        3、贷后管理阶段,押品管理不规范,价值动态监测不到位,诱导押品风险隐患。

        4、不良贷款处置阶段,由于对押品的评估等管理不当,造成处置价值偏低。

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        贵阳评估机构在押品管理中的定位

        由于房产是目前居民重要的资产配置,所以房地产抵押贷款仍然是商业银行的主要业务类型;另外,不良贷款率的高企及新的监管政策的实施都促使银行内部进一步加强对押品实体及价值的管理,这些对于房地产估价机构而言,都意味着大量业务机会,但同时存在风险。

        因此,如何确定自己在押品管理中的定位是估价机构首先要考虑的问题。通过房地产估价机构目前给商业银行提供的服务内容及发展趋势进行分析,我们主要从“角色定位”及“功能定位”两个方面去考虑。

        角色定位:公正、独立的第三方

        《资产评估法》及《房地产估价规范》均强调了估价应遵循“独立、客观、公正”原则,《资产评估法》对评估机构及评估人员的法律责任进行了明确规定,《资产评估法》实施后已经出现了对估价人员和评估机构处罚的案例。因此,无论从规避法律风险,还是估价机构的长远发展及估价行业的职业道德等方面考虑,房地产估价机构的角色定位应为“公正、独立的第三方”。

        功能定位:价值评估、价值审核及咨询

        在信贷业务的贷前、贷中、贷后及不良处置阶段,房地产估价机构均提供着不同的服务内容。总体来看,提供的服务主要为押品价值的评估、审核、重估以及押品管理的咨询建议等,总结起来主要就是——价值评估、审核及咨询。

        1、价值评估

         房地产估价从某种意义上来说是发现房地产的价值,但对于贵阳房地产估价机构及估价人员而言,作为“公允价值的提供者”,需要严格按照房地产估价的独立、客观、公正、合法性、有效性、谨慎性等估价原则,并遵循估价规范及估价人员职业道德,合理选用估价方法及参数,做到取值有理有据,并严格按照内部审核流程进行审核,审慎确定押品的抵押价值并出具抵押价值评估报告,以确保押品评估价值的公允性。

         此外,估价人员在评估过程中还应对押品的权属状况、使用现状、他项权利等进行调查和核实,找出押品存在的如权属是否完善、是否涉诉、是否闲置或停工、是否存在抵押等问题,并在评估报告中进行提示说明。

        2、价值审核

         考虑到目前一些大型央企资产评估报告采取外部评估机构进行审核的模式,未来商业银行必将会对于一些贷款总额较大、较复杂或预计风险较大的项目,委托第三方评估机构进行审核。

         另外,在押品重估过程中,由于不可避免的会出现部分押品评估值与重估值存在较大差异,为核实差异原因及发现问题,此时就需要对原评估价值的评估报告进行审核,找出评估过程中在价值类型确定、评估范围确定、评估方法选择、估值参数选取等方面的问题,为银行加强押品管理提供参考。

         3、管理咨询

          商业银行管理人员对于押品管理的专业技术能力普遍不高,迫切需要提高这方面的能力,目前主要的方式是对押品管理人员进行集中培训。此时,房地产估价机构的专业能力就充分体现了出来。

          其次,押品贷后重估一般为批量重估,涉及押品基本上在1,000笔以上,此时,除了对每个押品进行价值重估外,还需对押品的类型、价值变动情况等进行统计分析,发现其中存在的问题,并给出建议,为银行规范押品管理提供参考。

          另外,贷后重估项目实践过程中,还发现商业银行的押品管理信息系统也并不完善,房地产估价机构可以根据商业银行的管理需要,结合房地产估价专业知识,对管理系统在数据标准化、统计分析、风险预警等方面提出改进建议。

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